Načítavam moment...
Momentálne nie ste prihlásený

Platiť nájomné v zakázaných prevádzkach? (Späť na článok)

Pridajte priamu reakciu k článku


Hodnoť

Kedze v ziadnom

Kedze v ziadnom zakone nie je definovany pojem ucel, prichadza na rad slovnik slov jazyka, pretoze zakony musia byt pisane v uradnom jazyku a slova mozu mat len vyznam, ktory maju definovany jazykom/slovnikom:
Ucel prevadzkovania baru, ucel prevadzkovania kancelarie, za ucelom prevadzkovania restauracie....mysli sa ucelom vydaj cez okienko? Samozrejme, ze nie, rovnako tak ako ucelom prevadzkovania taxi nie je pofajcievanie na parkovisku, ci ucelom prevadzkovania ambulancie nie je vymalovanie.
 
Hodnoť

Iný pohľad I.časť

Spravidla som pasívnym prijímateľom článkov a k ich obsahu sa nevyjadrujem. V tomto prípade mi ale nedá nezareagovať. Na jednej strane je dobré, že aj tomuto problému venuje autor pozornosť, pretože je nepochybné, že to skôr či neskôr začne trápiť veľa nájomcov. Situáciu dnešných dní nikto nepredpokladal a teda k tomu neexistuje ani veľa právnych názorov. Na druhej strane je ale potrebné aj uviesť, že sa jedná o právny názor autora, ktorý nemusí byť a podľa môjho názoru ani nie je správny. Cieľom môjho príspevku nie je jeho kritika ale len upozornenie, aby si čitatelia takýto názor bezbreho a nekriticky neosvojili. Môže ich to voviesť do náročných právnych ale následne aj ekonomických situácií. To považujem za potrebné uviesť a dávam podnet autorovi, aby v tomto smere svoj príspevok prípadne korigoval.
V prvom rade je potrebné, aby sa každý nájomca riadil ustanoveniami uzavretej nájomnej zmluvy. Až keď nájomná zmluva na takúto situáciu nedáva odpoveď, môžeme hľadať odpoveď v ustanoveniach zákona a to ich výkladom, keďže výslovne takúto situáciu zákon nerieši. Pre účel tohto príspevku budem teda vychádzať zo zákonnej dikcie. Uvádzam súčasne, že toto nie je právnou analýzou k akej pristúpil autor ale aplikácia mojich všeobecných vedomostí a skúseností. Samozrejme, ani môj názor nemožno brať ako ten jediný a správny.
Osobne nesúhlasím a je potrebné veľmi opatrne pristupovať k záveru autora o údajnom paušálnom zániku nájomných zmlúv pre údajnú nemožnosť plnenia na strane prenajímateľa. Toto je veľmi odvážny záver. Prijatím takéhoto podľa mňa nesprávneho záveru sa otvára Pandorina skrinka sporov medzi nájomcami a prenajímateľmi. Z čoho tak usudzujem? Opatrenia ÚVZSR č. OLP 2595/2020 v znení jeho doplnenia opatrením zo dňa 16.03.2020 č. OLP 2596/2020 nie je podľa môjho názoru okolnosťou, ktorá robí plnenie nemožným na strane prenajímateľa. Prenajímateľ je povinný predmet nájmu odovzdať v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Aj keď to výslovne nevyplýva, z výkladu je možné dospieť, že zákonodarca má na mysli stav technický (povinnosť prenajímateľa k výkonu opráv, povinnosť nájomcu odovzdať predmet nájmu v pôvodnom stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie). O právnej kvalite predmetu nájmu by bolo možné teoreticky uvažovať v prípade spôsobilosti jedine z hľadiska stavebného určenia (byt kontra nebytový priestor) ale aj v tomto prípade môže za povolenie zmeny užívania niesť zodpovednosť podľa zmluvy nájomca. Ak teda štátny orgán znemožní nájomcovi užívať predmet nájmu, nerobí plnenie nemožným na strane prenajímateľa, nakoľko predmet nájmu ostáva aj naďalej spôsobilý na dohovorený účel užívania. To, že tak nemôže robiť nájomca, je okolnosť na jeho strane. Prenajímateľ teda nenesie za tento stav žiadnu zodpovednosť. V aktuálnom prípade ani nájomca. Ak by sme prijali názor autora, tak nájomca by kedykoľvek mal možnosť vzťah založený nájomnou zmluvou ukončiť – vytvoril by stav, kedy mu príslušné orgány zakázali jeho prevádzku (napríklad nesplnenie hygienických podmienok v reštauračnej prevádzke). Toto zjavne nebolo zámerom zákonodarcu. Rovnako tak, ak by sme prijali názor autora, že je potrebné prenajímateľovi pričítať nemožnosť plnenia lebo neumožňuje užívanie priestorov na dohodnutý účel, a contrario možno tvrdiť, že za takýto stav je zodpovedný práve a jedine nájomca, ktorý si zvolil taký predmet činnosti, ktorého výkon je v predmete nájmu zakázaný (nie všetky sú predsa zakázané).
 

vdaka za nazor

Vdaka za nazor, aj keď píšete, že nejde o právnu analýzu, tak je to minimálne pokus o ňu, za to sa hanbiť netreba. Samozrejme, na vec vždy môže byť (a aj je) viac právnych názorov, ale zatiaľ nemám dôvod nič na tom mojom korigovať.

1. opatrenia štátu(zákaz prevádzky) nie sú zavinené ani nájomcom, ani prenajímateľom, ide o zmenu platného práva. Nemôžete zmluvou umožniť niečo, čo odporuje platnému právu a ani na tieto účely zmluvu uzavrieť (napr. aj objednávka vraždy, prenechanie priestorov na vraždenie).
2. účelom zmluvy nie je iba odovzdať predmet zmluvy v spôsobilom stave, ale vždy to musí byť s cieľom jej užívania: § 663 OZ : "Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) UŽÍVAL alebo z nej bral aj úžitky." Pričom zákon 116/1990 z. z. vyslovene uvádza, že musí byť dohodnutý aj účel nájmu. Ak by nebol dohodnutý, alebo ak by účel nájmu odporoval zákonu (resp. inému predpisu) bola by zmluva o nájme nebytového priestoru neplatná od začiatku.

3. To ste môj názor zle pochopili, pokiaľ si myslíte, že nájomca sa môže kedykoľvek rozhodnúť ukončiť nájom. Žiadna zmluvná strana sa nemôže rozhodnúť na ukončení zmluvného vzťahu, pretože uvedené nájomné vzťahy už zanikli od momentu účinnosti zákazu prevádzok, teda nezávisle od ich vôle. Za tento stav nie je ani jedna strana zodpovedná, pretože ju nemohli nijako ovplyvniť, ide zánki záväzkového vzťahu v dôsledku o zmeny platného práva.

Áno, dôsledky zákazu prevádzok sú pomerne závažné, ale to je aj celá epidémia, vyhlásený núdzový stav a ani rúška sa nenosia preto, že tu vládne pohoda a je to trendy.
 

 

Ďakujem za rýchlu reakciu a podnetnú diskusiu. Nevidím dôvod sa za svoj názor hanbiť. Analýza by si zaslúžila viac úsilia a času, takže by som môj príspevok takto neoznačoval. Je škoda, že Vám ušla podstata môjho príspevku, ktorou bolo upozorniť na úskalia Vami tak rezolútne prezentovaného názoru a z toho plynúce riziká pre čitateľov. Najhoršie je, keď triezve uvažovanie zatemní panika.

Vecne k bodom:
1. Zhodneme sa, že ide o stav nezavinený žiadnou zo strán, to však nič nemení na tom, že to v tomto prípade nemá podľa môjho názoru vplyv na trvanie zmluvy. Aká je doba trvania takéhoto stavu, ktorá spôsobuje zánik zmluvy? Je to deň, týždeň, mesiac? Prečo by mala zmluva zaniknúť, ak je to jeden deň? Zhodneme sa, že ide stav len dočasný, pri zániku záväzkov pre nemožnosť musí ísť ale o stav trvalý (§ 575 ods. 2 Občianskeho zákonníka) takže nemôžeme hovoriť o nemožnosti plnenia. Nemožnosť takisto nemôže byť subjektívna. Ako potom ošetríte situáciu, keď štát zakázal predaj počas sviatkov? Znemožnil tým predsa predaj/služby a teda prenajímateľovi založil nemožnosť plniť nájomnú zmluvu v daný deň. Rovnako ide o zmenu platného práva predsa, ktorá nastala/môže nastať počas trvania zmluvy. V tomto prípade sa asi zhodneme, že nájom nezaniká, prečo zaniká v prípade aktuálne prijatých opatrení? Čo ak je možné podnikať s obmedzeniami ako napríklad výdaj stravy alebo donášková služba ale podnikateľ takúto možnosť nevyužije? Je to nemožnosť užívania predmetu nájmu. Zaťažuje to prenajímateľa?
2. Samotná podstata predmetu nájmu – nebytový priestor, nebráni nájomcovi tento naďalej užívať. Je to opatrenie štátu a teda zo strany prenajímateľa nejde o žiadnu nemožnosť.
3. Tu došlo k nepochopeniu mojej argumentácie. Mal som na mysli všeobecnú situáciu mimo aktuálneho stavu. Nájom možno ukončiť z presne uvedených dôvodov. Ak tieto nie sú naplnené ale nájomca by chcel dosiahnuť ukončenie nájmu tak by mohol navodiť umelo stav, aby mu opatrením úradov bolo zakázané v predmete nájmu činnosť v súlade s dojednaným účelom prevádzkovať. Nájom ale nezaniká, ide o subjektívnu nemožnosť plnenia hoc ide o zásah príslušných úradov.

V každom prípade sa teším na prípadné rozhodnutia súdov v tejto otázke ak to tam dospeje.
 

váš právny názor

Prvý bod obsahuje celkom zaujimavé argumenty, neskôr sa k nim vyjadrím, ale predtým by som rád vedel váš právny názor na vec, ako to teda s nájmami podľa vás je z hľadiska práva... Vždy som radšej ked je to diskusia medzi dvomi ucelenými názormi a nie len spochybnovanie jedného.
 

 

Vždy ocením vecnú diskusiu, takže sa budem tešiť. Čo sa týka Vašej otázky, ako som uvádzal, vyžiadalo by si to hlbšiu analýzu. Popravde nebojím sa priznať, že na to ucelený názor ešte nemám, resp. si ho nedovolím verejne prezentovať, dokiaľ nie som o ňom presvedčený. K dnešnému dňu mám názor, že nájomné zmluvy (ak odhliadneme od konkrétnych zmluvných úprav) prijatými opatreniami nezanikajú a dokonca sa domnievam, že tým nie je dotknutá ani povinnosť nájomcov platiť nájomné. Nevylučujem ale, že existuje právna argumentácia, podľa ktorej by nárok na nájomné za toto obdobie prenajímateľ nemal (aplikácia nejakého vyššieho princípu, rozpor s dobrými mravmi, nachádzanie spravodlivosti, zmierňovanie neprimeraných následkov a pod.). Úprimne, z pohľadu nájomcu som sa ale nad takou nezamýšľal. Stojí to na komplexné zamyslenie, keď si nájdem čas a prídem s nejakým záverom, rád Vám ho odprezentujem. Je možné, že medzičasom sa objavia aj ďalšie názory, stále ale len názory. Súdne rozhodnutie asi tak skoro nedosiahneme.
 

Ďalší právny názor, dočasnosť/trvalosť

Ak sa domnievate, že povinnosť platiť nájomnné nezaniká, chcelo by to aj argumenty, lebo bez toho tá veta nemá relevanciu, a ani to nie je názor podľa mňa. Takže potom toto nie je ani diskusia, lebo na to podľa mňa treba aspoň dva pohľady na vec:) K tejto vete sa je preto zbytočné vyjadrovať.

Čo sa týka dočasnosti, myslím, že pri štátnych sviatkoch by bolo úplne logické ak by si zmluvné strany po prijatí nových obmedzení upravili svoje povinnosti, lebo nájomca bude priestory jednoducho užívať o niekoľko dní menej. Tu ale môžeme pokojne hovoriť aj o dočasnej nemožnosti plnenia, keďže vieme, že štátny svoatok sa v určitom momente začne a v určitom momente skončí. Pri opatreniach týkajúcich sa koronavírusu ani nevieme povedať či sú dočasné, môžme len predkpokladať, že štát zákaz prevádzok niekedy odvolá... Tak, či tak, dočasná, či trvalá nemožnosť plnenia má pre nájomcov rovnaký dôsledok - NEMUSIA PLATIŤ nájom. Zmena bude v tom, že ak pripustíme že ide o dočasnú nemožnosť plnenia, v zmluve budú pokračovať po zrušení zákazov prevádzok. Pripájam ešte jeden názor advokáta, ktorý sa tiež vyjadroval k týmto opatreniam a takisto spomína nemožnosť plnenia, i keď jeho pohľad na dočasnosť nemožnosti plnenia je trochu iný: https://www.konecna-zacha.com/...
2. nebytový priestor možno užívať len na dohodnutý účel, a účel je povinnou náležitosťou zmluvy podľa zákona

Celé sa to dá podľa mňa pochopiť aj sedliackym rozumom - ak som si prenajal priestory na prevádzku podniku a tieto priestory nemôžem takto užívať, je absurdné, aby som za ne platil.
 

 

Na všetko nájdete odpovede už vyššie ale zhrniem:

1. ak nezaniká nájom a tento môj názor ste mi nevyvrátili a nejde o dôvod na strane prenajímateľa, nevidím dôvod na zánik povinnosti platiť nájomné. Uviedol som zároveň, že som nemal čas sa tým podrobne zaoberať, čo mi teraz vyčítate, hoci ste sa na môj názor pýtali ale v poriadku;
2. argument, čo by bolo logické v práve veľmi neobstojí. Právo nie je utópia, neriadi sa tým, čo by bolo pekné, logické ale čo hovorí zmluva a zákon. Na zmenu zmluvy potrebujete dvoch, neviem ako primäť takého prenajímateľa, aby pristúpil na zníženie výšky nájmu z dôvodu rozšírenia štátnych sviatkov. Platí to aj opačne, asi nájomca nebude súhlasiť so zvýšením nájomného, ak rozsah sviatkov zúžia a teda bude mať otvorené o zrušený sviatok navyše. Argument logickosťou asi ani jednu stranu nepresvedčí, ja takú skúsenosť nemám;
3. ak tvrdíte, že opatrenia nie sú dočasné (citujem "ani nevieme povedať či sú dočasné"), ani ani sám tomu neveríte. Chápem ale, že nejak slabinu v argumentácii o nemožnosti plnenia pre neexistenciu trvalosti prekážky musíte prekonať . Ale ak chcete argumenty, naštudujte si ich znenie, sú dostupné na stránke Úradu verejného zdravotníctva;
4. argument absurdnosťou neobstojí, určite Vám nemusím vysvetľovať napríklad podstatu objektívnej zodpovednosti (aby nedošlo k nedorozumeniu, ide o príklad, netýka sa vzťahu prenajímateľ nájomca - alebo pre ľahšie uchopenie aj pre iných čitateľov - ak som nezavinil, prečo potom zodpovedám? - čo je podstata objektívne zodpovednosti). Podobným príkladom je aj zodpovednosti za vznik zmluvnej pokuty podľa Obchodného zákonníka. Ale toto už asi čitateľov na tomto fóre nezaujíma.

S odkazom na iný názor sa rád oboznámim. Ďakujem za diskusiu a všetko dobré prajem. Každý máme svoj názor a to je na práve pekné.
 

AKO POSTUPOVAT, RIESENIE V PRAXI

Ja som rád, že ste sa vyjadrili, bolo to prínosné, len skoda ze nám tu chýba druhý komplexný pohlad na vec...

1. Aj § 575 ods. 2 pripúšťa existenciu nájomného vzťahu a súčasne nemožnosť plnenia. Ak zaniklo právo užívať priestory na dohodnutý účel, nemôžem za to predsa platiť nájomné. Nájomné je protihodnota a povinnosť platenia nájomného je nerozlučne zviazamá s užívaním priestorov (nemôžem platiť za nič, to by už vlastne bola darovacia zmluva.) Ide o vzájomne podmienené práva a povinnosti.

2. Tak logika má silné miesto pri tvobe aj pri výklade zákonov a práva, aj preto sa vyučuje na právnickej fakulte. Podla mna by zavedenie sviatku alebo iné casové obmedzenie v uzivaní priestorov sposobilo vznik naroku na zlavu, rovnako zrusenie sviatku narok na zvysenie najomneho (§ 575 ods. 3 - ciastocna nemoznost plnenia), Tam vidíte ze na zmenu zmluvneho (napr. najomneho) vztahu nepotrebujete dvoch, staci aj jeden alebo sa zmeni zo zakona. Ale toto uz je na dalsiu tazku debatu...:)))

3. uznávam , ten argument poukazujúci na DOČASNÚ nemožnosť plnenia je dosť silný, každopádne odpoveď na otázku v článku zostáva rovnaká - platiť netreba.

Zákaz prevádzok vniesom značnú právnu neistotu do právnych vzťahov, nejde zrovna o často riešenú problematiku. Ja osobne, keby som mal klienta, ponúkol by som mu ako RIEŠENIE , aby pre istotu ukončil nájomný vzťah výpoveďou a nespoliehal by som sa, že sa sudca stotožní s úplným zánikom nájomného vzťahu v dôsledku nemožnosti plnenia. Tu pripájam jeden rozsudok: http://merit.slv.cz/KSBA/4Co/4...

4, Všetko má svoj dôvod, aj objektívna zodpovednosť (má preventívny účinok a uľahčuje dokazovanie), ale neviem ako by sme odôvodnili to, že prenajímateľ má dostávať nájomné , hoci sám neponúka protihodnotu. To by asi bolo v rozpore so zásadou rovnosti ak by sme takto uprednostňovali záujmy prenajímateľa pred záujmami nájomcu.

No ja mám diskusie rád, ved sa clovek veľa naučí, občas aj názor zmení. Ale tiež by bolo pekné, keby bolo právo v tomto jednoznačnejšie.:)
 

Obchodný zákonník

Ešte pripájam ustanovenie obchodného zákonníka, ktorý sa tiež môže vzťahovať na niektoré nájomné zmluvy (§ 352 ods. 2): Záväzok sa stáva nesplniteľným tiež v prípade, keď právne predpisy, ktoré boli vydané po uzavretí zmluvy a ktorých účinnosť nie je časovo ohraničená, dlžníkovi zakazujú správanie, na ktoré je zaviazaný, alebo vyžadujú úradné povolenie, ktoré nebolo dlžníkovi udelené, hoci sa oň riadne usiloval.
 
Hodnoť

Iný pohľad II.časť

Na tomto je vidno podľa môjho názoru nesprávnosť záverov autora. Aby som to zhrnul, vydané opatrenia bez ďalšieho nespôsobujú podľa môjho názoru zánik nájomných zmlúv a tým zánik povinnosti nájomcov platiť nájomné. Doporučujem preto každému nájomcovi, aby v prvom rade vychádzal z uzavretej zmluvy a svoje práva a povinnosti prípadne konzultoval s advokátom (nesie zodpovednosť). Vopred uvádzam, že meno a priezvisko nezverejňujem zámerne, aby som nebol obvinený, že si naháňam klientov, pod môj názor som však pripravený sa kedykoľvek podpísať. Rozhodne je to téma, ktorá si zaslúži väčšiu pozornosť aj na právnych fórach a na všetky názory sa teším.