Ohrozuje potok váš pozemok, či dom?

Autor: Ondrej Halama | 18.6.2020 o 11:11 | (upravené 29.8.2020 o 10:29) Karma článku: 5,49 | Prečítané:  2108x

Mnohé obce a mestá sa začínajú rozrastať aj na pozemkoch cez ktoré preteká neregulovaný potok, či rieka. Výstavba na týchto pozemkoch často prináša problémy pre stavebníka, vodohospodárov a aj pre životné prostredie.

Jeden taký problémový prípad vychádzajúci zo skutočnosti bude aj predmetom tohto článku. Hlavnými aktérmi prípadu sú obec (stavebný úrad), občan, developer, vodohospodársky podnik a ochranári. Keďže vychádzam z reálneho prípadu, a keďže ide o stavebné právo, text bude dlhší a trochu zamotaný, no o to skôr sa v ňom nájdu aj mnohí čitatelia.  Tu je:

Obec povolila výstavbu v záplavovom území

Obec Horná Sobota (názvy sú vymyslené) sa v roku 2014 rozhodla zmeniť svoj územný plán, a to tak, že na okraji dediny v lokalite Šobichová zmenila funkčné využitie pozemkov z ornej pôdy na stavebné pozemky pre rodinné domy. Tieto stavebné pozemky boli vytvorené priamo vedľa nezregulovanej riečky Bystrička. V územnom pláne bolo súčasne konštatované, že novovytvorené stavebné pozemky sa podľa povodňových máp nachádzajú v záplavovom území potoka Bystrička a že: „s plánovanou výstavbou v uvedenej lokalite … je možné uvažovať až po vykonaní patričných opatrení na zamedzenie vybreženia vody z koryta...“ Správca vodného toku (vodohospodársky podnik), požaduje riešiť protipovodňové opatrenia zo strany mesta komplexne ešte pred realizáciou výstavby v lokalite. Ďalej sa poukazovalo na to, že výstavba môže priniesť aj zvýšenie hladiny potoka (rýchly odtok zo striech a betónových plôch) a tento „pridaný“ odtok je taktiež potrebné riešiť príslušnými opatreniami. Požiadavkou bolo aj  rešpektovanie ochranného pásma Bystričky ako vodohospodársky významného toku (6 m od brehu) a zákaz v tomto pásme budovať trvalé oplotenie, vykonávať orbu, výstavbu, či zmenu reliéfu. Stavebné objekty v blízkosti Bystričky musia mať suterén aspoň 0,5 m nad prírodným terénom a nesmú mať pivničné priestory. 

Ďalšie podmienky pre výstavbu

V lokalite Šobichová vlastnila pozemky spoločnosť TemmReal, s. r. o., ktorá sa rozhodla, že po schválení zmeny územného plánu ich predá za vyššiu cenu už ako „stavebné pozemky“.  Ešte predtým ako firma začala predávať pozemky záujemcom, požiadala o vydanie územného rozhodnutia, ktorými sa mali určiť podrobnejšie podmienky pre umiestnenie rodinných domov. V územnom rozhodnutí o umiestnení 10 rodinných domov bolo konštatované, že pred tým ako bude ku ktorémukoľvek domu vydané stavebné povolenie,  je potrebné vybudovať ochrannú protipovodňovú hrádzu vysokú 0,5 m a širokú 3 m. Ďalšou z podmienok výstavby podľa územného rozhodnutia bolo zaobstaranie prístupovej cesty.

Rezervačná zmluva a plánovanie výstavby

V marci 2018 sa pán Jozef s manželkou rozhodli postaviť si dom. Nazreli teda na inzertné portály a na stránke realitnej kancelárie TemmReal našli voľné pozemky v plánovanej lokalite IBV Šobichová. Cena bola dobrá a inzerát sľuboval pekný, rovinatý a slnečný pozemok. Pri ohliadke pozemku p. Jozef zistil, že pozemok susedí s potokom Bystrička, nepovažoval to však za veľmi dôležité – aspoň bude čím polievať. Preto v máji 2018 p. Jozef podpísal rezervačnú zmluvu, kde sa zaviazal pozemok odkúpiť. Podľa rezervačnej zmluvy mal developer TemmReal vybaviť všetky príslušné povolenia do júla 2018. Pán Jozef teda rovno začal s vybavovaním hypotéky, stavebnej firmy a nakúpil aj materiál. Pozemok ale stále nemal.

Dve prekvapenia: 1.  zmena termínu a 2. protipovodňová hrádza  

Keď v júli 2018 prišlo na uzavretie kúpnej  zmluvy, developer požadoval posunutie termínu na vybavenie príslušných povolení o rok. Pán Jozef mal objednaných robotníkov aj materiál, a tak s tým súhlasil a podpísal kúpnu zmluvu – potreboval pozemok na stavbu, pretože každý deň nečinnosti znamenal nemalé finančné výdaje. Počítal s tým, že začne stavať a stavba sa schváli dodatočne. Pána Jozefa nepríjemne prekvapilo aj to, keď sa o mesiac po uzavretí  kúpnej zmluvy dozvedel, že na pozemku bude musieť strpieť zriadenie vecného bremena a výstavbu protipovodňovej hrádze, s ktorou počítal tak územný plán, ako aj územné rozhodnutie. Táto informácia zo strany TemmReal nikdy nezaznela a p. Jozef si to v územnom pláne, ani v územnom rozhodnutí neoveril. Jediné čo v tejto veci p. Jozef mal bolo stanovisko obce k územnému plánu o tom, že daná lokalita je určená na bývanie v rodinných domoch s max. 2 podlažiami. Toto stanovisko si p. Jozef zaobstaral ešte pred podpísaním rezervačnej zmluvy a o povodniach sa v ňom neuvádzalo ani slovo. (Mimochodom, takéto stanoviská vydávajú obce po celom Slovensku bez zákonného oprávnenia – viac tu a tu).V takýchto veciach nevedel chodiť a spoľahol sa na serióznosť a odbornosť developera... Na projekt domu p. Jozef už minul toľko financií a času, že zrušiť výstavbu už nechcel a súhlasil aj s vybudovaním hrádze na vlastnom pozemku.

Povoľovanie hrádze, ochranári

Developer vypracoval projekt na protipovodňovú hrádzu pozdĺž potoka v celej lokalite Šobichová.  Neregulované rieky a potoky sú vo voľnej krajine pomerne vzácne, preto sa o budovanie hrádze a reguláciu potoka zaujímali aj ochranári a pripomienkovali proces jej povoľovania. Poukazovali na negatívne vplyvy regulácie potoka týkajúce sa najmä ohrozenia niektorých druhov zvierat a rastlín. Spísali aj petíciu a upozornili na to, že existujú aj riešenia, ktoré sú pre prírodu prijateľnejšie. Nakoniec hrádza bola povolená aj vybudovaná (vysoká 0,5 m a široká 3 m). Hrádza síce bola postavená na nesprávnom pozemku p. Jozefa (ďalej od potoka), ale tento rozpor so stavebným povolením už nenamietal, bol rád, že jeho stavbu chráni aspoň niečo. V súčasnosti má teda p. Jozef na liste vlastníctva zapísané okrem záložného práva banky aj vecné bremeno spočívajúce v povinnosti trpieť hrádzu na pozemku.

Hrádza na ochranu pozemku nestačí

Celý problém s potokom Bystrička to ale nevyriešilo. Ako to niekedy býva pri nezregulovaných potokoch, voda začala meniť koryto a odnášať pôdu z parcely p. Jozefa, ktorá sa nachádzala bližšie ku potoku, a na ktorej mala pôvodne stáť aj ochranná hrádza (na obrázku sú pozemky p. Jozefa vyznačené červenou). Tok jednoducho zmenil smer a začal tiecť po pozemkoch, ktoré neboli jeho korytom a neboli evidované ako vodná plocha. K zmene koryta mohli prispieť aj nové stavebné plochy v oblasti, z ktorých voda rýchlejšie odteká a tým zvyšuje hladinu potoka.

Ďalšie podmienky pre výstavbu

Nižšie je katastrálna mapa, kde sú hranice pozemkov zakreslené čiernou farbou, pozemky p. Jozefa sú č. 710/51  a č. 710/72, pôvodné koryto Bystričky je pozemok č. 710:

Ako zabrániť škodám na pozemku?

P. Jozefovi teda v súčasnosti preteká cez pozemok potok a obáva sa ohrozenia stavby domu, preto začal situáciu riešiť a hľadať pomoc na internete. Dozvedel sa, že podľa vodného zákona (ZoV) vlastník pobrežného pozemku nemôže upravovať brehy a meniť koryto (§ 47 ZoV). Isté zásahy môže vykonať vtedy, ak bude tok ohrozovať jeho dom nachádzajúci sa v záplavovom (tzv. inundačnom) území. V takom prípade môže dom - stavbu zabezpečiť pre škodlivými účinkami vôd (podľa § 47 ods. 3 ZoV). Proti škode na pozemku sa však možno brániť svojpomocou podľa § 417 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ sa ohrozená osoba primerane bráni škode v zmysle § 417 ods. 1, nemožno jej konanie, a teda ani upravovanie brehu, považovať za protiprávne. P. Jozef teda môže vykonať primerané opatrenia (napr. spevnenie brehu), aby zabránil potencionálnym škodám. Tu je  dôležité postupovať tak, aby opatrenia boli naozaj primerané a nespôsobili ešte väčšie škody. 

P. Jozef sa so žiadosťou o radu obrátil aj na vodohospodársky podnik (správcu), a opýtal sa, ako by legálne mohol obnoviť pôvodný stav svojho pozemku, a teda aj brehov potoka Bystrička. Z miestneho závodu vodohospodárskeho podniku mu odpísali, že si má dať vypracovať projekt na úpravu potoka, prekonzultovať ho so správcom a získať súhlas príslušných úradov.

Povinnosť správcu vrátiť tok do pôvodného koryta

Tu treba poznamenať, že vrátiť tok do pôvodného koryta je zákonná povinnosť správcu vodného toku. Podľa zákona o vodách (§ 45) je v prípade zmeny koryta správca toku (v tomto prípade vodohospodársky podnik) povinný vrátiť tok do pôvodného koryta, alebo požiadať príslušný orgán štátnej vodnej správy, aby rozhodol o jeho ponechaní v novom koryte. Súčasne je povinný uhradiť škody spôsobené zmenou trasy vodného toku, napr. poškodenú úrodu, uhynutie stromov (príklad rozsudku). Správca toku v tomto právnom vzťahu zastupuje vlastníka toku – Slovenskú republiku, preto ak si túto povinnosť nesplní ani po tom ako bol na to vyzvaný, môže sa vlastník pozemku domáhať splnenia  povinnosti na súde  súkromnoprávnou žalobou na ochranu vlastníckeho práva. Povinnosť správcu nevyplýva len z vodného zákona, či § 126 Občianskeho zákonníka, ale aj zo susedských práv upravených v § 127 Obč. zákonníka, kde sa uvádza, že vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Ďalším ustanovením, na základe ktorého sa možno brániť pred škodou spôsobenou vodným tokom je aj § 417 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý ustanovuje, že ak ide o vážne ohrozenie, ohrozený má právo domáhať sa na súde, aby uložil vykonať primerané opatrenia na odvrátenie škody.

Je vodný tok vec?

Pri tejto otázke odbočíme do právnej teórie. Podľa nej pod pojem „vec“ zahŕňame aj vodné toky. Právna teória definuje veci ako „hmotné veci a prírodné sily, ktoré slúžia ľudskej potrebe“ resp. „Ovládateľné hmotné predmety a prírodné sily, ktoré slúžia ľudskej potrebe.“ To, že vodné toky sú vecou v právnom zmysle vyplýva aj z toho, že Ústava SR o nich výslovne hovorí ako o vlastníctve Slovenskej republiky – a vlastniť možno iba veci.

Čo ak sa rozhodne o ponechaní nového koryta?

Ako je uvedené vyššie, orgán štátnej vodnej správy môže rozhodnúť o ponechaní toku v novom koryte, ak sa zmenou koryta zlepšili odtokové pomery. V takom prípade, zákon umožňuje správcovi pozemok odkúpiť, alebo (ak nedôjde k dohode) vyvlastniť v prospech Slovenskej republiky. Problémom je, že formulácia v zákone nehovorí jednoznačne o povinnosti, ale iba o možnosti vyporiadať pozemok, t. j. previesť ho do vlastníctva štátu. Ak však správca zostane pasívny a nezíska pre štát pozemok pod vodným tokom, bude mať povinnosť platiť náhradu škody, vrátane ušlého zisku (napr. na úrode) za obdobie počas ktorého tok nechal pretekať po pozemku. 

Kde p. Jozef pochybil?

Na záver ešte v bodoch uvádzam časti príbehu, kde p. Jozef nepostupoval dostatočne opatrne, nech slúžia ako poučenie pre ďalších, ktorí kupujú stavebné pozemky:

- kupoval pozemok v záplavovom území (Väčšina obcí vznikla popri riekach, no je rozdiel mať dom pri rieke a mať dom na mieste, kde sa rieka pravidelne vylieva),
- objednal si stavebnú firmu a materiál predtým, ako bolo na stavbu vydané stavebné povolenie,
- spoľahol sa na serióznosť developera,
- neoveril si aké podmienky pre výstavbu určuje územný plán.


Viac sa o nehnuteľnostiach dozviete v mojej knihe Pozemky, Stavby, Byty.

 

Zaujímavé odkazy:

-https://spravy.pravda.sk/svet/clanok/325113-obnova-vratnej-doliny-bude-stat-okolo-10-milionov-eur/ 

-https://zurnal.pravda.sk/reportaz/clanok/539549-znicme-rieky-aby-sme-ochranili-pychu/

-https://www.svp.sk/wp-content/uploads/2013/04/2017-01-27-Vodohospod%C3%A1ri-vr%C3%A1tili-rieku-Laborec-do-p%C3%B4vodn%C3%A9ho-Koryta.pdf

 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Kam ísť na test, čo s pozitívnymi a čo bude s netestovanými? (otázky a odpovede)

Certifikát z plošného testovania na Covid-19 je vstupenkou do obchodov.

Píše Juraj Buzalka

S tyčinkou v nose tvoríme históriu

Politické spoločenstvo sa deje prostredníctvom rituálov.


Už ste čítali?