Platiť nájomné v zakázaných prevádzkach?

Autor: Ondrej Halama | 18.3.2020 o 21:21 | (upravené 12.5.2020 o 16:03) Karma článku: 10,10 | Prečítané:  7894x

Koronavírus spôsobil, že štát zakázal niektoré typy prevádzok, napr. krčmy a bary. Čo to znamená pre nájomníkov priestorov a nehnuteľností?

Prenajaté priestory nemôžu užívať dohodnutým spôsobom, sú teda povinní platiť nájom?

Nájomná zmluva

Väčšina prevádzkarov má písomnú nájomnú zmluvu na nebytové priestory, prípadne na celú nehnuteľnosť (stavbu, či pozemok). V tejto zmluve je zvyčajne dohodnutý aj účel nájmu, napr. na účely prevádzky baru, kancelárie a pod.

Prenajímateľ (majiteľ priestorov) sa v nájomnej zmluve zaväzuje, že nájomcovi (prevádzkovateľovi podniku) prenecháva priestory na užívanie za určitým účelom. Štátne orgány však v čase epidémie zakázali užívanie priestorov na niektoré účely, nájomca  prenajímateľ  je teda zaviazaný k niečomu, čo nie je možné splniť.

 


Nemožnosť užívania priestorov

Zákazom prevádzky zo strany štátu sa stalo de iure nemožným, aby majiteľ priestorov splnil svoj záväzok a ďalej umožňoval užívanie priestorov nájomcovi na dohodnutým účel. De facto možno prevádzku naďalej užívať protiprávne, z pohľadu práva je však každé protiprávne plnenie nemožné.

Máme tu teda nájomný vzťah medzi prevádzkovateľom podniku a majiteľom priestorov, pričom majiteľ už nemôže plniť to, na čo sa zaviazal. Plnenie sa stalo nemožným, čo Občiansky zákonník rieši jednoznačne: Ak sa plnenie stane nemožným, povinnosť dlžníka plniť zanikne (§ 575 ods. 1).

V tomto prípade za dlžníka považujeme majiteľa priestorov, keďže on má povinnosť umožniť užívanie priestorov na dohodnutý účel. Strany nájomnej zmluvy majú navzájom postavenie dlžníka aj veriteľa podľa toho, o ktorú povinnosť ide. Prevádzkovateľ je dlžník pokiaľ ide o povinnosť platiť nájom, no na druhej strane má aj majiteľ priestoru postavenie dlžníka pokiaľ ide o povinnosť umožniť užívanie priestorov. Povinnosti jednej strany zodpovedá povinnosť druhej strany (povinnosť platiť nájomné – povinnosť umožniť užívanie).

Povinnosť platiť nájomné zanikla

Hoci majú strany v nájomnej zmluve dohodnuté aj iné súvisiace záväzky (povinnosti), je zrejme, že zanikla jedna z najpodstatnejších častí ich zmluvného vzťahu, a preto tento nájomný vzťah zaniká úplne (analogicky podľa § 41), vrátane všetkých zmluvných práv a povinností. Zaniká teda aj povinnosť platiť nájomné.

Ako ďalej?

Z právneho hľadiska teda zanikol nájomný vzťah medzi majiteľmi priestorov a prevádzkovateľmi podnikov a v súčasnosti medzi nimi neplatí žiadna zmluva. Je teda v záujme obidvoch strán, aby novou zmluvou ošetrili svoje budúce vzťahy (skladovanie tovarov, vypratanie priestorov a pod).

Do úvahy prichádza napríklad uzavretie zmluvy o budúcej zmluve, kde by sa strany dohodli, že po zrušení zákazu uzavrú novú nájomnú zmluvu za rovnakých alebo nových podmienok.

Aktualizácia: Iný právny názor (21.08.2020)

Na danú vec som sa stretol aj s iným relevantným právnym názorom, ktorý tvrdí, že ide len o dočasnú nemožnosť plnenia v zmysle § 575 ods. 2 Občianskeho zákonníka (pozri diskusiu, alebo tu). Ak budeme uvažovať v rámci tohto právneho názoru, nájomný vzťah by nezanikol, ale dočasne by sa neuplatňoval, t. j. rovnako by prevádzkovatelia nemuseli za toto obdobie platiť nájomné. Po zrušení zákazu by pokračovali v nájomnom vzťahu ako pred zákazom.

Pokiaľ sa nájomná zmluva spravuje Ochodným zákonníkom, do úvahy prichádza aj aplikácia § 352 ods. 2 Obchodného zákonníka.

Aktualizácia II (07.05.2019)

Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR neboli doteraz publikované tak, ako to prikazuje zákon o Zbierke zákonov (§ 19), takže to celú vec ešte viac komplikuje. Z právneho hľadiska by nemali byť platné ani účinné... Viac TU.


Ďalšie články a návody z oblastí nehnuteľností nájdete v knihe Pozemky, Stavby, Byty.

Tagy: #nájomné #korona #koronavírus #prevádzka #bary #krčmy #podniky #prenájom #platenie #zákaz

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Kam ísť na test, čo s pozitívnymi a čo bude s netestovanými? (otázky a odpovede)

Certifikát z plošného testovania na Covid-19 je vstupenkou do obchodov.

Píše Juraj Buzalka

S tyčinkou v nose tvoríme históriu

Politické spoločenstvo sa deje prostredníctvom rituálov.


Už ste čítali?