Zákonné záložné právo k bytom – nástroj na neplatičov sa od apríla zmení

Autor: Ondrej Halama | 25.3.2019 o 18:41 | (upravené 8.6.2019 o 12:06) Karma článku: 4,18 | Prečítané:  2282x

Ak vlastníte byt, je k nemu zapísané zákonné záložné právo. Ďalej sa dozviete, čo toto záložné právo znamená a ako sa od apríla mení.

Záložné právo vo všeobecnosti slúži ako zábezpeka, pre prípad, že by dlžník neplatil dlh. Je to vecné právo a preto sa v zásade vždy spája s nejakou vecou, ktorú nazývame záloh. Ak teda dlžník nezaplatí dlh, môže sa ten, komu je dlžný (tzv. záložný veriteľ) dostať k dlžnej sume tak, že predá záloh, t .j. vykoná záložné právo.

 

Zákonné záložné právo k bytom

Ako už názov napovedá, zákonné záložné právo k bytom vzniká na základe zákona (č. 182/1993 Z. z.), teda sa nezriaďuje zmluvou, ako je to napríklad pri záložnom práve v prospech banky, ktorá si ním zabezpečuje splatenie hypotéky.

Zákonné záložné právo k bytu slúži na zabezpečenie dlhov, ktoré má vlastník bytu voči ostatným vlastníkomv bytovke (záložným veriteľom). Na strane dlžníka hovoríme o dlhu, na strane veriteľa o pohľadávke, v obidvoch prípadoch však ide o tie isté peniaze.

Zákonné záložné právo teda neslúži na zabezpečenie dlhov voči dodávateľom tepla, elektriny, internetu, plynu a pod. Zákon výslovne určuje, že zákonné záložné právo sa zriaďuje iba v prospech ostatných vlastníkova teda môže zabezpečovať iba ich pohľadávky, nie pohľadávky dodávateľov energii.

Ďalej zákon upresňuje, že záložné právo sa týka iba dlhov, ktoré vznikli v súvislosti s bytovkou (napr. povinnosť platiť príspevok do fondu opráv).

Dôležité je aj to, že zákon týmto záložným právom zabezpečuje len dlhy (pohľadávky), ktoré vznikli z právnych úkonov, najmä zo zmlúv. Na pohľadávky vyplývajúce z iných právnych titulov (napr. zo zákona, alebo z rozhodnutia súdu) sa toto záložné právo nevzťahuje (hoci na internete sa aj s takými názormi možno stretnúť).

V praxi teda zákonné záložné právo využijeme najmä vtedy, ak niektorý vlastník neplatí príspevky do fondu opráv, pričom tento záväzok musí vyplývať zo zmluvy alebo iného právneho úkonu. Týmto právnym úkonom najčastejšie bude zmluva o výkone správy, ktorú uzatvára správca a vlastníci v bytovke.

 

Výkon záložného práva

Z vyššie uvedeného vyplývajú tieto podmienky výkonu záložného práva:

- existuje dlh voči ostatným vlastníkom v bytovke,

- dlžníkom je vlastník bytu,

- dlh sa týka bytovky,

- dlh vyplýva z právneho úkonu

Ak sú splnené vyššie uvedené podmienky, možno pristúpiť k realizácii zákonného záložného práva, teda k jeho výkonu. Výkon zákonného záložného práva sa uskutočňuje predajom zálohu (bytu) na dražbe. Pri väčšine dlžníkov však k dražbe možno pristúpiť až vtedy, keď dlžná suma prevyšuje 2000 eur... Výnimky z tohto pravidla vyplývajú z § 63 ods. 2 a 3 Exekučného poriadku.

Podmienok pre výkon zákonného záložného práva teda nie je málo, a to aj v dôsledku čoraz väčšej ochrany, ktorú štát poskytuje dlžníkom na úkor veriteľov. Mnoho správcov si výkon záložného práva komplikuje aj tým, že ho uskutočňujú vo vlastnom mene (v rozpore s § 9 ods. 7 zákona), čo im príslušné orgány, pochopiteľne, zamietajú.

Vyššie na obrázku vidíme akým spôsobom kataster zapisuje zákonné záložné právo. Treba poznamenať, že tieto zápisy sú veľmi strohé a často neobsahujú ani informáciu o tom, kto je záložným veriteľom, a ktorých bytov sa záložné právo týka.

Aké zmeny nastanú od apríla?

V minulosti vznikali rôzne pochybnosti o tom, kedy zákonné záložné právo vzniká, a či sa vzťahuje len na existujúce, alebo aj na budúce pohľadávky. Moment vzniku bol významný pri zápise do katastra a pri výkone záložného práva (záložní veritelia svoje pohľadávky uspokojujú v poradí v akom boli zapísaní do katastra).

Text zákona, ktorý upravuje zákonné záložné právo k bytom bude od 1.4.2019 presnejší v tom zmysle, že záložné právo bude jednoznačne zabezpečovať nielen vzniknuté ale aj budúce pohľadávky. Zmena nastáva aj v osobe záložného veriteľa. Kým doteraz zákonné záložné právo zabezpečovalo pohľadávky vlastníkov a spoločenstva vlastníkov, po novom už bude zabezpečovať len pohľadávky vlastníkov. Spresnil sa aj moment vzniknú vlastníckeho práva, ktoré bude existovať počas celej existencie predmetu záložného práva (t. j. počas existencie bytu alebo nebytového priestoru).

Na záver pripájam znenie zákonného záložného práva ako bude platiť od 1.4.2019:

„(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva.

(2) Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.

(3) Záložné právo podľa odseku 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.“

 

Viac článkov, vzorov a judikátov nájdete v knihe Pozemky, Stavby, Byty.

 

Tagy: #zákonné #záložné #právo #k #bytom #správca #neplatič #dlhy #energie #2019 #novela

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

KOMENTÁR ZUZANY KEPPLOVEJ

Ako Fico stíha sám seba

Protiextrémistické úderky nevytvoril Soros, ale štát.


Už ste čítali?