Kúpna zmluva na pozemok (vzor + vysvetlenie)

Autor: Ondrej Halama | 26.1.2019 o 17:04 | (upravené 5.9.2019 o 13:30) Karma článku: 0,00 | Prečítané:  11857x

Na konci tohto článku nájdete vzor kúpnej zmluvy na pozemok. Predtým však vysvetlím, čo to kúpna zmluva vlastne je a aký je rozdiel medzi kúpou tovaru v samoobsluhe a kúpou pozemku. 

Prvá kúpna zmluva v živote...

S kúpnymi zmluvami sa stretávame už od detstva. Často sa to začína tým, že nám rodič dá do ruky peniaze a pošle nás kúpiť maslo, chlieb, prášok do pečiva alebo niečo podobné. Už ako malí uzavierame prvú kúpnu zmluvu.

Zmluva je právny úkon – teda je to konanie, ktoré má právne následky. Uzavretím kúpnej zmluvy vznikajú právne povinnosti kupujúcemu aj predávajúcemu (odovzdať vec, zaplatiť kúpnu cenu…). Kúpna zmluva je právom uznaný spôsob akým možno nadobudnúť nejakú vec (t. j. vlastnícke právo k nej). Ak by sme si chceli niečo privlastniť spôsobom, ktorý právo neuznáva, nedošlo by k nadobudnutiu veci (napr. zlodej sa nestáva vlastníkom veci).

Keď teda ide malé dieťa s dvojeurovkou do obchodu, hodí si do košíka chlieb a príde k pokladni. Týmto konaním vyjadruje vôľu uzavrieť kúpnu zmluvu. Predavačka nablokovaním tovaru a prijatím peňazí zasa vyjadruje súhlas s kúpnou zmluvou. Kúpna zmluva v samoobsluhe je teda zvláštna tým, že pri nej netreba nič spisovať, a dokonca ani hovoriť, možno ju uzavrieť ústne, alebo aj bez slov, iba gestami.

Hoci slovo „samoobsluha“ navodzuje dojem, že všetko vybavíme sami, vždy sa vyžaduje aj súčinnosť druhej strany – teda obchodníka, u ktorého nakupujeme. Či obchodníka zastupuje zamestnanec (predavačka) alebo samoobslužná pokladňa, vždy je tu istý druh súčinnosti. Nič ako jednostranná zmluva neexistuje, každú zmluvu musia uzavrieť aspoň dve strany.

Prečo malé dieťa samo nemôže kúpiť pozemok?

Vysvetlenie je prosté, tak ako veľa iných vecí v práve, vychádza sa tu z ľudských skúseností a zaužívaných pravidiel. Maloletým (do 18 rokov) platné právo umožňuje robiť len tie právne úkony, ktoré sú primerané ich veku (pozri § 9 Občianskeho zákonníka). Preto si dieťa samo môže kúpiť chlieb, alebo zošit, nemôže si však kúpiť alebo predať dom, či pozemok. Ak by takáto kúpna zmluva skončila na súde, súd by ju s najväčšou pravdepodobnosťou vyhlásil za neplatnú pre nedostatok právnej spôsobilosti na strane maloletého. Aby dieťa mohlo predať, či kúpiť pozemok, musia ho pri tom zastupovať rodičia a musí to schváliť súd (§ 28 Obč. zákonníka).

Prečo na kúpu chleba stačia gestá a na kúpu pozemku treba spísať zmluvu?

Opäť je vysvetlenie prosté a mnohým napadne: Keďže pri pozemkoch ide o väčšie sumy a je to vážna životná udalosť, právo vyžaduje pri týchto kúpnych zmluvách väčšiu právnu istotu a tú prináša text zmluvy. Z praxe poznáme frázy: „Chcem to mať na papieri“, ktoré v podstate hovoria, že dotyčný chce mať hmotný dôkaz o dohode -zmluve. Chce mať teda väčšiu právnu istotu. Štát preto v Občianskom zákonníku (§ 46) vyžaduje písomnú formu pri každom predaji nehnuteľností, vrátane pozemkov. Pri predaji hnuteľných vecí (napríklad v samoobsluhe) sa písomná forma kúpnej zmluvy nevyžaduje, pretože zmluvy týkajúce sa hnuteľných vecí nemajú také závažné dopady ako pri predaji nehnuteľnosti. Ide tam o menšie majetkové hodnoty a písomná forma by bola nezmyselnou komplikáciou bežného života.

Tu sa však „starostlivosť“ štátu o predaj nehnuteľností nekončí. Štát nielenže vyžaduje písomnú formu kúpnej zmluvy, ale prikazuje aj to, ako má táto zmluva vyzerať. Podľa katastrálneho zákona (§ 42) musia byť v takejto kúpnej zmluve konkrétne údaje, ktoré vylučujú zámenu nehnuteľnosti, alebo zmluvnej strany, t. j. rodné číslo, číslo pozemku, názov katastrálneho územia, výmeru pozemku a pod. Podpis predávajúceho musí overiť nezávislá osoba poverená štátom (notár, alebo úradník), čím sa má taktiež zamedziť rôznym podvodom a sporom.

Štát sa však nespolieha na to, že by to občania dodržiavali. Vo svojej „starostlivosti“ ide ďalej a to tým, že každú zmluvu o kúpe pozemku skontroluje príslušný pracovník katastra. A aby všetko bolo v úplnom poriadku (čo bohužiaľ občas nie je), všetci vlastníci sa zapisujú vo verejnej evidencii, t. j. v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva. Každý si teda môže overiť, kto je vlastníkom určitého pozemku.

Čo teda má byť v kúpnej zmluve?

Z každej zmluvy by malo byť zrejmé, kto ju uzaviera a aké sú jeho práva a povinnosti. Pri kúpnej zmluve ide najmä o povinnosť predávajúceho odovzdať vec a o povinnosť kupujúceho zaplatiť kúpnu cenu. Každej z týchto povinnosti samozrejme zodpovedá právo druhej strany – teda právo kupujúceho na odovzdanie veci a právo predávajúceho na vyplatenie kúpnej ceny. Počet riadkov kúpnej zmluvy nie je dôležitý. Šikovný právnik dokáže kúpnu zmluvu naformulovať aj do piatich riadkov, nebola by to však veľmi užitočná zmluva, pretože by nepočítala s tým ako sa majú riešiť prípadné spory a komplikácie. Tých môže pri predaji nehnuteľnosti nastať neúrekom – nezaplatenie kúpnej ceny, prerušenie konania na katastri, dodatočné objavené vady nehnuteľnosti atď. Dobrá zmluva obsahuje mechanizmy ako všetky tieto komplikácie vyriešiť.

Nižšie je vzor kúpnej zmluvy na pozemok (súbor pre Word). Ďalšie vzory a vysvetlenia nájdete v mojej knihe Pozemky, Stavby, Byty. 

 

Kúpna zmluva

(podľa § 588 Občianskeho zákonníka a § 42 katastrálneho zákona)

 

I.
Zmluvné strany



Predávajúca:
Margita Pekná, rod. Pekná, nar. 24.10.1958, trvale bytom Terchová č. 667, 013 06 Terchová, rodné číslo:...................................…, občianka SR

(ďalej aj „predávajúca“)



Kupujúca:
Eva Pekná, rod. Pekná, nar. 01.04.1960, trvale bytom Fatranská 3101/12, 010 08 Bratislava, rodné číslo: ..................................., občianka SR

(ďalej aj „kupujúca“)


II.
Predmet zmluvy

 

1. Touto zmluvou sa predávajú nasledujúce pozemky v k. ú. Lutiše:

- pozemok, parcela C-KN č.  7226/10, orná pôda o výmere 1928 m2,

-pozemok, parcela C-KN č.  7226/15, zastavané plochy a nádvoria o výmere 28 m2,

-pozemok, parcela C-KN č.  7226/16, zastavané plochy a nádvoria o výmere 56 m2,

-pozemok, parcela C-KN č.  7226/17, zastavané plochy a nádvoria o výmere 83 m2,

-pozemok, parcela C-KN č.  7226/18, zastavané plochy a nádvoria o výmere 72 m2,

-pozemok, parcela C-KN č.  7226/19, trvalé trávne porasty o výmere 161 m2,

-pozemok, parcela C-KN č.  7226/20, trvalé trávne porasty o výmere 136 m2

(ďalej aj „predmet zmluvy“).

 

2. Predávajúca je evidovaná na liste vlastníctva č. 1970, k. ú. Lutiše, ako výlučná vlastníčka vyššie uvedených pozemkov.

 

III.
Kúpna cena a spôsob platby


1. Touto kúpnou zmluvou sa predávajúca zaväzuje odovzdať kupujúcej predmet zmluvy a kupujúca sa zaväzuje predmet zmluvy prevziať a zaplatiť predávajúcej 50000,- eur (slovom päťdesiattisíc) na číslo jej účtu SK08 0900 0000 0001 2340 1234 vedený v Slovenskej sporiteľni, a. s.


2. Kúpna cena bola zložená do notárskej úschovy na základe zápisnice spísanej dňa 15.06.2018 u notárky JUDr. Ľubice Vážnej. Predávajúca ma právo na vyplatenie uvedenej kúpnej sumy dňom keď preukáže uvedenej notárke, že kupujúca bola v katastri zapísaná ako vlastník nehnuteľností predávaných touto zmluvou.

3. Zmluvné strany berú na vedomie, že dňom vykonania vkladu okresným úradom (t. j. zápisom do katastra) prechádza na kupujúcu vlastnícke právo k predmetu zmluvy.

 

IV.

Ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán

1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v prípade prerušenia konania o návrhu na vklad si navzájom poskytnú potrebnú súčinnosť na odstránenie nedostatkov tejto zmluvy a návrhu na vklad.

2. Pre prípad, že bude táto zmluva vyhlásená za neplatnú súdom alebo orgánmi katastra, zmluvné strany sa zaväzujú ohľadom vyššie uvedených pozemkov uzavrieť novú zmluvu za rovnakých podmienok a so všetkými potrebnými náležitosťami. V prípade, ak bude ktorákoľvek časť tejto zmluvy neplatná, nemá to vplyv na platnosť tohto ustanovenia zmluvy (čl. IV ods. 2).

3. Zmluvné strany sa zaväzujú, že budú svoje vlastnícke práva k  pozemkom vykonávať bez toho, aby druhú zmluvnú stranu rušili pri výkone jej vlastníckeho práva, najmä sa zaväzujú, že nebudú ohrozovať susedov pozemok (prípadne stavbu) úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobili dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nebudú nad mieru primeranú pomerom obťažovať suseda hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nebudú nechávať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na ich pozemok.

4. Ďalej sa zmluvné strany zaväzujú umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť.

 

V.
Záverečné ustanovenia

1. Predávajúca vyhlasuje, že jej nie sú známe žiadne ťarchy, a ani iné právne vady, ktoré by obmedzovali vlastníka pri výkone vlastníckych práv k predmetu zmluvy. Zároveň sa predávajúca zaväzuje, že po podpise tejto zmluvy predmet zmluvy nijako nezaťaží, nezníži jeho hodnotu, a ani ohľadom predmetu zmluvy neuzavrie žiadnu zmluvu. Predávajúca tiež vyhlasuje, že nemá vedomosť o tom, že by pôda na prevádzaných pozemkoch bola znečistená chemickými látkami alebo inými látkami, ktoré by bránili jej riadnemu užívaniu. Prístupová cesta k pozemkom, ktoré sa predávajú touto zmluvou, je zabezpečená z parcely C-KN č. 7225, ktorá je vo vlastníctve obce.

2. Kupujúca vyhlasuje, že sa osobne ohliadkou a nazretím do katastrálnej mapy oboznámila s predmetom zmluvy a s jeho polohou.

3. Táto kúpna zmluva sa spravuje právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä ustanoveniami Občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona.

4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu pred podpísaním prečítali, že jej obsahu porozumeli a uzavreli ju bez nátlaku, slobodne a vážne.

5. Zmeny tejto zmluvy možno vykonávať len formou písomných dodatkov a so súhlasom všetkých zmluvných strán.

6. Táto zmluva je vyhotovená v štyroch rovnopisoch, pričom dva rovnopisy budú zaslané spolu s návrhom na vklad okresnému úradu a po jednom rovnopise dostane každá zmluvná strana.

 

Príloha: kópia notárskej zápisnice o úschove zo dňa 15.06.2018


V Žiline dňa 26.07.2018



Kupujúca:

Eva Pekná ................................…

 

Predávajúca:

Margita Pekná ......................................

(podpis predávajúcej musí byť úradne overený aspoň na tých dvoch zmluvách, ktoré sa predkladajú katastru)

 

Viac článkov, vzorov a judikátov nájdete v knihe Pozemky, Stavby, Byty.

 

Tagy: #kupna #zmluva #na #pozemok #vzor #2019 #príklad #nehnutelnost 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Píše Branislav Benčat

Čoho sa Haščák bojí

Kontakt s Pentou môže byť čoraz rizikovejší.


Už ste čítali?