Kúpna zmluva na byt – 5 najčastejších chýb

Autor: Ondrej Halama | 12.4.2018 o 9:47 | (upravené 2.9.2018 o 18:41) Karma článku: 2,88 | Prečítané:  1271x

Pár postrehov z praxe, ktoré sa hodia každému kto spisuje zmluvu pri predaji, darovaní alebo zámene bytu.

Zo všetkých druhov nehnuteľností (stavby, pozemky, byty a nebytové priestory) je prevod bytu po právnej stránke najkomplikovanejší. Čo všetko má byť obsahom zmluvy o predaji bytu je upravené až v troch zákonoch  – v Občianskom zákonníku, v katastrálnom zákone a v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z.). Spolu ide o viac ako 20 obsahových náležitostí, ktoré treba v zmluve uviesť, inak vám kataster nového vlastníka nezapíše. Nie je preto prekvapením, že predaj bytu je v praxi najproblematickejší a zmluvy často obsahujú chyby. Tu je 5 z nich, s ktorými som sa v praxi stretol najviac:

 

1. Vyhlásenie o nedoplatkoch

Povinnou prílohou zmluvy o prevode bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, fond opráv...). Ak je byt vo vlastníctve viacerých spoluvlastníkov, musia byť vo vyhlásení uvedení všetci. Účastníci realitnej transakcie niekedy zabudnú na túto prílohu, alebo ju pripoja len k jednej z dvoch zmlúv, ktoré sa predkladajú katastru. V texte zmluvy často nie je údaj o tom, že obsahuje nejakú prílohu. Ak táto príloha chýba, zmluva je neplatná a zápis do katastra je potrebné zamietnuť.

 

2. Pozemok pod bytovkou a priľahlý pozemok

Zákon vyžaduje, aby sa v zmluve uvádzalo označenie pozemku pod bytovkou, ako aj označenie priľahlého pozemku. Definícia priľahlého pozemku v zákone je veľmi strohá, má ísť o pozemok „patriaci k bytovému domu“. Okrem označenia pozemku (parcelné číslo, druh, výmera), je povinnou súčasťou zmluvy aj popis práv k zastavenému pozemku a k priľahlému pozemku. Inými slovami, je potrebné uviesť, aké práva k pozemku majú vlastníci bytu. V praxi budú buď spoluvlastníci pozemku, alebo budú mať k nemu zákonné vecné bremeno. Veľa ľudí túto obsahovú náležitosť ignoruje, hoci aj toto je dôvod na zamietnutie zápisu.

 

3. Podiel na spoločných častiach domu

Spoločné časti bytovky (napr. chodby a obvodové  múry) sú v spoluvlastníctve všetkých majiteľov bytov. Ku každému bytu teda patrí aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, prípadne aj podiel na pozemku. Tento podiel vždy prechádza na nového vlastníka (kupujúceho) spolu s bytom. Ak ho v zmluve neuvediete, opäť si predaj bytu veľmi skomplikujete a bude potrebné uzavrieť novú zmluvu.

 

4. Popis spoločných častí, popis vybavenia a príslušenstva bytu...

Aby toho nebolo málo, zákon vyžaduje, aby zmluvné strany vymenovali spoločné časti domu, vybavenie bytu a ďalšie podrobnosti. Úradníci katastra v praxi nechodia do terénu a neskúmajú, či je v zmluve uvedený každý kvetináč, niečo však uviesť treba. Pojmy ako „spoločné časti domu“ a „spoločné zariadenia domu“ sú definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Definícia príslušenstva bytu je uvedená v Občianskom zákonníku (§ 121). Ak na túto náležitosť zabudnete, budete mať opäť problémy.

 

5. Chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti

Akékoľvek zmluvy predkladané katastru nesmú obsahovať chyby v písaní a počítaní, a ani iné zrejme nesprávnosti. Na rozdiel od vyššie uvedených pochybení, nie sú chyby v písaní, počítaní a iné zrejme nesprávnosti dôvodom na zamietnutie zápisu, ale len dôvodom na prerušenie konania. Pri takejto chybe úradník katastra vyzve zmluvné strany, aby si zmluvu opravili dodatkom a určí im na to lehotu. Zákon nevymedzuje, čo sa rozumie pod „chybami v písaní, počítaní a inými zrejmými nesprávnosťami“. V praxi pôjde napríklad o preklepy, alebo chybne vypočítanú podlahovú plochu bytu. Aj tu je však potrebné rozlišovať o aký preklep ide. Ak zo zvyšku zmluvy nie je zrejmý správny údaj a chybou sa zásadne mení právna situácia (napr. preklep v cene alebo v čísle bytu), prerušenie konania a použitie dodatku obvykle neprichádza do úvahy. Takýto závažný preklep nezriedka spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy, a to sa už dodatkom napraviť nedá. Na absolútne neplatnú zmluvu sa od začiatku nazerá, akoby nikdy nevznikla.

 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

ROZHOVOR S DAVIDOM ENGELSOM - FÓRUM

Belgický historik: Čaká nás čo Rimanov v prvom storočí pred Kristom

K vláde majú prísť autoritárske režimy.

TECH

Chobotniciam dali extázu a sledovali ich správanie

Chobnotnice a ľudí spája chémia v mozgu.


Už ste čítali?