Ako vznikajú vlastnícke a susedské spory

Autor: Ondrej Halama | 18.2.2018 o 22:02 | (upravené 21.3.2018 o 18:47) Karma článku: 2,75 | Prečítané:  1032x

V oblasti nehnuteľností pracujem osem rokov a za ten čas som sa stretol s mnohými vlastníckými spormi. 

Ako sa ďalej dočítate, príčiny konfliktov sú rôzne. Niekedy si za ne môžu zmluvné strany, ktoré urobili chybu pri spisovaní zmluvy, inokedy je chyba na strane štátneho orgánu. Dôsledky sú obvykle veľmi podobné: rozhádané rodiny, rozhádaní susedia, dlhotrvajúce súdne ťahanice... Tu je niekoľko typických príkladov z praxe.

Rozpor v zmluve

Ešte do roku 2009 sa pri zápise nového vlastníka do katastra nevyhotovovalo rozhodnutie na samostatnej listine. O zápise sa „rozhodlo“ tak, že sa na zmluvu vyznačila pečiatka s podpisom a dátumom povolenia zápisu. Zápis nového vlastníka (napr. obdarovaného) sa vykonal podľa obsahu zmluvy. Problém nastal, ak si jednotlivé časti zmluvy odporovali a kataster si to pri povoľovaní zápisu nevšimol.  V článku 2 zmluvy sa manželia dohodli, že manžel daruje žene polovicu domu stojaceho na parcele č. XY, no na konci zmluvy v článku 7 manželia žiadali obdarovanú zapísať aj ako vlastníčku parcely č. XY, na ktorej dom stojí. Zmluvu kataster povolil a zapísal v prospech manželky iba polovicu domu podľa článku 2. Všetko bolo v poriadku až do rozvodu. Po ňom manželka žiadala, aby sa v katastri opravila chyba, a aby bola zapísaná ako vlastník parcely č. XY. Kataster žiadosť o opravu zamietol. Následne bol kataster žalovaný na súde, ktorý mu dal za pravdu. Súd rozhodnutie odôvodnil tým, že pre zápis je záväzné to, k čomu sa zaviazal darca v zmluve, návrh zmluvných strán uvedený na konci zmluvy (kde žiadajú kataster o zápis polovice domu aj pozemku na obdarovanú), nie je súčasťou zmluvy, a teda nie je relevantný pre opravu zápisu.

Duplicita

O duplicitu ide vtedy, ak sú na rovnakom pozemku evidovaní viacerí vlastníci. Obvykle sa ani jeden nechce pozemku vzdať len tak. V takýchto prípadoch dochádza k sporom veľmi ľahko. Ako duplicita vznikne? Najmä počas socializmu dochádzalo k tomu, že do dedičstva boli zahrnuté aj pozemky, ktoré už mŕtvy predal, alebo mu boli vyvlastnené. Doklad o vlastníctve teda mal aj dedič (resp. štát), aj vlastník, ktorý pozemok nadobudol od mŕtveho. Úradník na katastri zapísal na rovnaký kus zeme oboch a nemusel si to ani všimnúť. Na katastri totiž doteraz vedú katastrálne územie na dvoch rozličných mapách s odlišným číslovaním parciel... K duplicitným zápisom dochádza aj mnohými inými spôsobmi. Niekedy tomu vlastníci pomôžu a inokedy sú v tom celkom nevinne. Vždy však ide o zlyhanie štátu, pretože v riadne a úplne vedenej evidencii duplicita nemá ako vzniknúť.

Zákres v mape bez podkladu

V jednom prípade na Kysuciach vlastníčka pozemku protestovala proti zákresu hraníc pozemku v katastrálnej mape. Pri podrobnejšom skúmaní veci sa zistilo, že tento zákres nemá žiadny podklad, t. j. že neexistuje žiadna geodetická dokumentácia (napr. geometrický plán), ktorý by zobrazoval zákres aký sa nachádzal v platnej mape. Nikto na katastri nevedel vysvetliť, ako, kedy a na základe čoho, bol zákres hranice vykonaný. Napriek tomu, sused, ktorému takýto zákres zväčšoval pozemok, trval na tom, aby sa zákres nemenil. Sused však tiež nevedel túto hranicu doložiť žiadnou listinou. Nejednému by napadlo, že v tom má tento sused prsty... Kataster nakoniec rozhodol tak, že sa zákres opraví podľa posledného geodetického podkladu, ktorý sa nachádzal v archíve. Kataster bol susedom žalovaný na súde, ale neúspešne.

Odfláknutá zmluva o vecnom bremene

Pri vyhotovovaní zmluvy týkajúcej sa nehnuteľnosti je dôležité každé slovo. Príkladom sú aj zmluvy o vecných bremenách. Často sa stáva, že si zmluvné strany dohodnú vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu cez pozemok, ale neuvedú, či ide o vecné bremeno in rem, alebo in personam. Rozdiel je v tom, že bremeno in rem sa zriaďuje v prospech inej nehnuteľnosti (a akéhokoľvek jej vlastníka), kým in personam sa zrieďuje len v prospech konkrétnej osoby. Pomerne častý je prípad, že obidve zmluvné strany majú záujem na zriadení vecného bremena in rem (aby každý budúci vlastník susedného pozemku mal právo prechodu cez zaťažený pozemok), ale v zmluve to jednoznačne neuvedú. Keď neskôr sused zomrie, jeho dedičia by chceli mať tiež právo prechodu, avšak vlastník zaťaženého pozemku s tým jednoducho nesúhlasí a poukazuje na zmluvu, kde sa nič také neuvádza. Takýchto sporov je pomerne veľa a obvykle sa skončia v prospech vlastníka zaťaženého pozemku, t. j. výmazom vecného bremena z katastra.

Nové mapovanie

V histórii evidencie nehnuteľností sa niekoľkokrát vykonávalo mapovanie katastrálnych území. Niekde preto, že mapa jednoducho nebola, inde preto, že mapa bola nepresná. Obvykle sa mapovanie vykonávalo priamo geodetmi v teréne, no občas sa nové mapy vyhotovovali aj od stola na základe starších máp (napr. mapovanie „skrátenou formou“, alebo mapovanie v rámci ROEP). Najmä pri mapovaní od stola sa niekedy stalo, že nový zákres v mape narušil dovtedy pokojné susedské vzťahy. Nezriedka išlo iba o omyl štátneho orgánu. Lehoty na nápravu však uplynuli a pôvodný stav sa dal obnoviť len dohodou dotknutých vlastníkov, alebo súdnou cestou. Preto buďte vždy pozorní, keď počujete o novom mapovaní. Ak dôjde k omylu a uplynú zákonné lehoty, nápravy sa už nemusíte dočkať.

Na záver

Najlepšie je sporom predchádzať. Ak nakladáte s nehnuteľnosťami, oplatí sa investovať do odborníka. Treba brať do úvahy aj to, že niekedy sa problémom vyhnúť nedá. Týka sa to najmä pochybení štátu. Preto neutekajte hneď vynadať susedovi, ale radšej si najprv zistite ako nezrovnalosť vznikla. Snažte sa záležitosť vyriešiť bez hádok a dohodou. Môžete tak urobiť sami, alebo prostredníctvom nezávislej osoby. V záujme dobrých vzťahov budete možno nútení ustúpiť. Myslite na to, že prípadný spor nepokazí len kvalitu vášho života, ale zníži aj cenu vašej nehnuteľnosti. 

Moje články môžete sledovať aj na facebooku: https://www.facebook.com/zilinskereality/?ref=bookmarks

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

SVET

Saudská Arábia priznala smrť novinára Chášukdžího

Zomrel vraj po bitke s ľuďmi, s ktorými sa na konzuláte zišiel.

DOMOV

Pri samovražde muža zadržaného pre Kuciaka preverujú aj cudzie zavinenie

Zverejnenie identikitu mladíka s jeho smrťou nemusí súvisieť, myslí si Lipšic.

DOMOV

Mladík zbil do krvi expriateľku. Dostal pokutu

Za zlomený nos dostal útočník len 1500 eur.


Už ste čítali?